Wie funktioniert die Anschlussfinanzierung beim Baukredit?

Wenn Sie für Ihr Haus oder Ihre Wohnung einen Baukredit aufgenommen haben, aber am Ende der Zinsbindungsfrist der Bank noch Geld schulden, benötigen Sie eine Anschlussfinanzierung. Da sich die meisten Zinsbindungen typischerweise auf 10 oder 15 Jahre belaufen (selten mehr), kommen die meisten Kreditnehmer wenigstens einmal in die Situation, eine Anschlussfinanzierung für ihren Baukredit vorzunehmen. Warum man damit nicht bis zum letzten Drücker warten sollte (insbesondere jetzt, da die Zinsen noch niedrig sind) und warum es sich auch durchaus lohnen kann, umzuschulden und die Restschuld bei einer anderen Bank zu begleichen, wollen wir im folgenden Ratgeber darlegen.

Wie verhält sich das mit der Zinsbindung

Als Zinsbindung beschreibt man den Zeitraum, für den der Zinssatz zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses festgeschrieben ist. Diese Festzinsen bleiben für die Länge der Vertragsdauer fix, egal wie sich das Zinsniveau auf dem Markt verändert. Typische Zeiträume dafür sind beispielsweise fünf, zehn oder 15 Jahre. Ein längere Zinsbindung ist zwar vorstellbar, in der Praxis jedoch selten, da Kreditgeber sich lange Zinsbindungen mit einem höheren Zins ausgleichen lassen. Bei besonders niedrigem Zinsniveau zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses können jedoch auch längere Zinsbindungen preislich immer noch attraktiv sein.

Läuft die Zinsbindung aus, schickt Ihnen die Bank in der Regel eine neue Zinsvereinbarung. Ihnen obliegt dann die Entscheidung, ob Sie diese unterschreiben wollen oder nicht. Die neue Zinsvereinbarung ist notwendig, da die meisten Baudarlehen eine kürzere Zinsbindung haben als es dauert, den gesamten Baukredit zurückzuzahlen. Es muss also wenigstens einmal neu ausgehandelt werden, zu welchen Modalitäten die Restschuld getilgt wird, sobald die Zinsbindung ausläuft.

Eine Ausnahme können Bausparkassen bilden. Bei diesen ist der Zinssatz in der Regel für die gesamte Laufzeit eines Darlehens festgeschrieben. Eine Anschlussfinanzierung entfällt. Allerdings kann es sich unter Umständen lohnen umzuschulden, wenn der Zinssatz höher als bei einem verfügbaren Bankdarlehen sein sollte. Mit einem Bausparvertrag können Sie Ihr Bauspardarlehen jederzeit kostenlos tilgen.

Wie genau funktioniert eine Anschlussfinanzierung?

Wenn eine Anschlussfinanzierung notwendig wird, tun sich generell zwei Möglichkeiten auf: Sie können den Kredit bei der alten Bank belassen. Dann müssen Sie nur noch einen neuen Vertrag abschließen, was relativ schnell gehen sollte, da die Bank die meisten wichtigen unterlagen allesamt bereits hat. Im Normalfall meldet sich eine Bank spätestens vier bis sechs Wochen vor Ablauf der Zinsbindung bei Ihnen und bietet Ihnen eine neue Zinsvereinbarung an. Wenn Sie jedoch gleich bei dieser Gelegenheit einen neuen Zinsvertrag abschließen, ist das zwar bürokratisch angenehm minimalistisch. Aber Sie wissen nicht, ob der angebotene Zins wirklich günstig ist. Daher lohnt sich der Zinsvergleich.

Die zweite Möglichkeit besteht darin, zu einer anderen Bank zu gehen, um einen besseren Zinssatz zu erhalten. Es wird eine Umschuldung der Baufinanzierung notwendig. Ob sich eine Umschuldung lohnt, erfahren Sie nur durch den Angebotsvergleich für eine Anschlussfinanzierung. Bei den zugrundeliegenden Überlegungen ist dabei unbedingt zu beachten, wie viel Geld benötigt wird. Denn es mag durchaus sein, dass sich seit dem ursprünglichen Vertragsabschluss (bei dem nun die Zinsbindung ausläuft) neuer Investitionsbedarf ergeben hat – oder zumindest absehbar ist.

Wichtige Überlegungen im Vorfeld einer Anschlussfinanzierung

Es geht bei einer Anschlussfinanzierung also keineswegs nur darum, hoffentlich einen billigeren (oder wenigstens nur unwesentlich teureren) Zins zu erhalten. Am besten bereiten Sie sich vor, indem Sie sich zunächst kurz Ihre Situation ins Auge fassen und insbesondere folgende Aspekte prüfen:

Liegen weitere Einsparungen vor, die verfügbar wären?

Ist in nächster Zeit ein verlässlich erwartbarer (!) Geldsegen zu erwarten (Erbschaft, Gehaltserhöhung etc.)

Haben sich Ausgabe- und/oder Einnahmestruktur seit dem originalen Baukredit geändert?

Werden Renovierungen, Modernisierungen oder gar Sanierungen an der Immobilie fällig? Was werden diese Kosten? Hierbei auch Haushaltstechnik und Hausrat nicht vergessen!

Sollen Aspekte an der Immobilie ausgebaut werden, die zwar nicht zwingend notwendig aber wünschenswert sind? Beispiele hierfür wären eine verbesserte Dämmung, Solar Module auf dem Dach, eine Ladestation für ein E-Auto oder Luxus-Investitionen, wie Sauna, Whirlpool etc.

Die Antworten auf diese Fragen entscheiden darüber, welche Anschlussfinanzierung für Sie die richtige ist.

Was ändert sich durch eine neue Anschlussfinanzierung?

Egal, ob Sie bei ihrem bisherigen Kreditgeber bleiben oder ein neues Angebot nutzen, werden bei einer Anschlussfinanzierung drei Größen neu ausgehandelt werden müssen.

Die Kreditsumme (Restschuld + eventueller Mehrbedarf gemäß der soeben genannten Fragestellungen)

Die Tilgungsrate

Und natürlich eine neue Zinsbindung

Den Restbetrag, den Sie der Bank am Ende der Zinsbindung (bis zu einem Monat vor ihrem Eintritt) noch schulden, können Sie zu diesem Zeitpunkt ganz oder teilweise zurückzahlen. Anders als bei einer vorzeitigen Kündigung fällt keine Vorfälligkeitsentschädigung (für der Bank entgangene Zinsgewinne) an. Diese Gelegenheit kann auch genutzt werden, um angespartes oder geerbtes Geld der Bank zukommen zu lassen und so die Kreditsumme für die nächste Finanzierungsstufe maßgeblich zu reduzieren. Das dies bedingt auch erheblich günstigere Zinsen.

Benötigen Sie hingegen zusätzliche Mittel, können Sie diese im Vorfeld der Anschlussfinanzierung beantragen. Übersteigt die Gesamtdarlehenssumme im Rahmen der Anschlussfinanzierung die ursprüngliche Darlehenssumme der Erstfinanzierung nicht, dann trägt die Bank keine zusätzliche Sicherheit im Grundbuch ein. Es werden jedoch wahrscheinlich weitere Unterlagen über das Projekt von Nöten sein, wenn zusätzlich Mittel in substanziellem Umfang angefragt werden.

Sie können auch die Monatsraten anpassen. Dies ist immer dann sinnvoll, wenn sich Ihre Einnahmen und Ausgaben geändert haben. Mit höheren monatlichen Zinsen können Sie Ihren Baukredit schneller abbezahlen – immer vorausgesetzt, die Zinsen steigen nicht. Allerdings kann die alte Monatsrate auch zu hoch für Ihre aktuelle finanzielle Situation sein. Dann sollten Sie mit der Bank sprechen und den Zinssatz nah unten anpassen.

Auch die Zinsbindung wird im Rahmen einer Anschlussfinanzierung neu ausgehandelt. Gemessen daran, dass bei den meisten Baukrediten nur eine Anschlussfinanzreizung nötig sein wird, kann dieser Punkt (der neuen Zinsbindung) leicht unterschätzt werden. Ihre Lebensumstände können sich jedoch vorhersehbar ändern, zum Beispiel weil Sie umziehen. Dann ist es sinnvoll, eine recht kurze Zinsbindungsfrist zu wählen, um beim Hausverkauf keine saftige Vorfälligkeitsentschädigung an die Bank zahlen zu müssen. Vielleicht rechnen Sie aber auch mit steigenden Zinsen und wollen sich ein niedriges Zinsniveau sichern. In diesem Fall sollten Sie einen langfristigen Festzins wählen.

Bisherige Bank oder Umschuldung?

In den meisten Fällen wird Ihre bisherige Bank die Anschlussfinanzierung für Sie übernehmen wollen. Im Vergleich zu einer Erstfinanzierung hat die Bank einen deutlich geringeren Bearbeitungsaufwand, da die meisten bürokratischen Erfordernisse bereits erfüllt sind. Alle Unterlagen liegen vor. Auch wird die bisherige Bank das Ausfallrisiko als gering einschätzen, weil Sie ja bis hier hin (hoffentlich ohne Unterbrechungen) gezahlt haben. Zumal es nur noch um die Restschuld geht und ein teil des originalen Darlehens bereits abgegolten ist.

Ändert sich die Geschäftspolitik der finanzierenden Bank nicht grundlegend, wird sie in der Regel ein Angebot zur Kreditverlängerung abgeben. Üblicherweise listet die Bank die Sollzinsen und den effektiven Jahreszins für unterschiedliche Zinsbindungszeiträume auf und gibt eine Angebotsannahmefrist vor. Dadurch wird bewusst ein Gefühl von Zeitdruck geschürt! Zwar beinhaltet dies die Annehmlichkeit, dass es nur eine Unterschrift braucht und schon ist die Anschlussfinanzierung spruchreif. Jedoch bauen die Banken bei solchen Vorschlägen darauf, dass man noch nicht verglichen hat und nicht merkt, dass man unter Umständen andernorts günstiger davonkommt (wenn auch mit mehr administrativen Aufwand).
Sie sollten also stets zuerst prüfen, ob das Angebot der alten Bank (Annahmefrist hin oder her) konkurrenzfähig ist und nicht einfach unterschreiben. Dies können Sie spätestens mit Hilfe eines Kreditvermittlers beurteilen.

Bei einer Umschuldung gehen Sie für die nächste Finanzierungsstufe stattdessen zu einer neuen Bank. Damit eine Umschuldung reibungslos ablaufen kann, reichen Sie zunächst dem Hypothekenmakler aktuelle Unterlagen über die Immobilie und Ihre persönliche Vermögenssituation ein. An dieser Stelle müssen Sie etwas Zeit investieren. Der Rest ist dieselbe Routine, wie schon beim ursprünglichen Darlehen (nur nicht ganz so teuer): Der Makler prüft zunächst die Unterlagen und reicht nach Verhandlung mit Ihnen die Unterlagen zum besten Kurs bei der Bank ein. Wenn es keine Probleme gibt, wird die Kreditzusage innerhalb weniger Tage erteilt und Sie können einen neuen Kreditvertrag unterschreiben.

Die neue Bank kontaktiert dann Ihre bisherige Bank und teilt ihr mit, dass das Darlehen am Ende der Zinsbindungsfrist getilgt wird. Am Tag der Umschuldung überweist die neue Bank den ausstehenden Kreditbetrag an Ihre bisherige Bank und übernimmt eine eventuell bestehende Hypothek. Ab diesem Zeitpunkt läuft Ihre Baufinanzierung über die neue Bank.

Die Kosten für diese Umschuldung betragen in der Regel nur einen Bruchteil dessen, was Sie durch die erreichte Zinssenkung sparen. Denn weder die bisherige Bank noch die neue Bank dürfen für den Transfer Gebühren verlangen. Kosten entstehen nur durch die Grundstücksübertragung, da die neue Bank anstelle der alten Bank im Grundbuch eingetragen werden muss. Die Gebühren hierfür liegen jedoch in aller Regel nur um 0,1 % bis 0,2 % der Grundschuld. Also selbst bei einer sechsstelligen Restschuld, reden wir hier nur über ein paar Hundert Euro.

Wie findet man die beste Anschlussfinanzierung?

Spätestens bei Erhalt eines Angebots Ihrer Einlagenbank (also spätestens vier bis sechs Wochen vor Ablauf der Zinsbindungsfrist) sollten Sie selbst aktiv werden, um genug Zeit für Vergleiche zu haben. Die Suche bzw. Recherche nach einer Anschlussfinanzierung kann durchaus schon drei bis sechs Monate vor Ablauf Ihres bisherigen Tarifvertrags beginnen. Umso mehr Chancen räumen Sie sich ein, ein wirklich sinnvolles Angebot aufzutun.

Hilfreich ist es, die Neubaufinanzierung zunächst mit einem Baufinanzierungsrechner zu berechnen. Um das beste Angebot zu erhalten, benötigen Sie überdies eine Marktübersicht der aktuellen Zinssätze. Diesen Überblick erhalten Sie am einfachsten, indem Sie sich an einen der führenden Baufinanzierungsmakler wenden. Makler haben Zugriff auf Angebote von Hunderten von Kreditgebern und können so feststellen, welche Bank aktuell das beste Angebot auf ihrer Plattform anbietet. Auch diverse Online Vergleiche können eine Orientierung bieten, sollten aber stets auf Aktualität geprüft werden.